Mảnh đất 1.000m2 có 150 người đồng sở hữu sổ đỏ: Rủi ro từ sở hữu chung nhà đất

Sở TNMT tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu vừa cho biết, số lượng thửa đất ở, đất nông nghiệp có nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng đất từ năm 2018-2020 trên địa bàn tỉnh lên đến hàng nghìn.

Cụ thể, Vũng Tàu có 1.455 trường hợp, TP Bà Rịa 155 trường hợp, thị xã Phú Mỹ 1.026 trường hợp, huyện Châu Đức 75 trường hợp, huyện Đất Đỏ 473 trường hợp, huyện Long Điền 503 trường hợp, huyện Xuyên Mộc 78 trường hợp, huyện Côn Đảo 22 trường hợp.

mảnh đất 1.000m2 có 150 người đồng sở hữu sổ đỏ: rủi ro từ sở hữu chung nhà đất - ảnh 1.
tỉnh bà rịa-vũng tàu có hàng nghìn sổ đỏ nhiều chủ đất đứng tên trên một sổ

Tuy nhiên, Sở TNMT tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cho rằng, căn cứ các quy định, pháp luật về đất đai quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất mà không hạn chế số người chung quyền sử dụng đất. Do đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Sở TNMT cho nhiều người chung quyền sử dụng đất là đúng theo quy định.

Kể từ khi Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 22/7/2019 về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có hiệu lực, nhiều người dân trên địa bàn tỉnh đổ xô đi mua đất nông nghiệp dưới hình thức nhiều người đứng tên chung một sổ đỏ hay còn gọi là “đất đồng sở hữu”, bởi cho rằng giá rẻ, lại vẫn đảm bảo giấy tờ… để lách luật.

Theo Sở TNMT, những trường hợp đồng sở hữu trên một khu đất thường do chủ đất không thể tách riêng thành từng thửa nhỏ để chuyển nhượng cho cá nhân, tổ chức vì khu vực đó có thể bị quy hoạch hoặc không đủ điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành. Do đó, chủ sở hữu thường tự vẽ sơ đồ phân lô thể hiện hẻm, đường tự mở. Tuy nhiên, những con hẻm, đường này không phải đất giao thông do Nhà nước quản lý nên không có giá trị pháp lý.

Để chấn chỉnh tình trạng người dân mua đất phân lô, giấy tờ đồng sở hữu, UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên Môi trường, UBND các huyện, thị xã, thành phố yêu cầu tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh.

Tạm dừng thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng một thửa đất (kể cả các trường hợp đất tiếp nhận hồ sơ, nhưng chưa hoàn thành các thủ tục xác nhận, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ).

mảnh đất 1.000m2 có 150 người đồng sở hữu sổ đỏ: rủi ro từ sở hữu chung nhà đất - ảnh 2.
với hình thức đồng sở hữu nhà đất, có không ít biến tướng gây rủi ro cho người mua

Bà Kim Ngọc – Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn Colliers Việt Nam cho biết, điểm trừ lớn nhất của việc mua bán nhà đất đồng sở hữu là thủ tục giấy tờ phức tạp, mất nhiều thời gian. Mọi thủ tục như mua bán, chuyển nhượng, xin giấy phép xây dựng, thế chấp, ủy quyền, thừa kế… liên quan đến đất đều phải được tất cả các đồng sở hữu đồng ý.

Ngoài vấn đề thủ tục, khi mua nhà đất đồng sở hữu, người mua cũng sẽ gặp bất lợi nếu sau này muốn bán lại vì giá bán thường thấp hơn mặt bằng giá thị trường. Với hình thức đồng sở hữu nhà đất, có không ít biến tướng gây rủi ro cho người mua.

Theo bà Ngọc, đối tượng xấu mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ, xây nhà và đăng bán giá rẻ (kèm sổ hồng). Sau khi khách quyết định mua và đặt cọc bởi mức giá rẻ thì họ phát hiện ra nhà được xây trên sổ chung. Lúc này, bên bán hứa hẹn khi giao dịch xong xuôi thì sẽ tách sổ nhưng sau đó, họ lại chây ì hoặc trốn tránh trách nhiệm. Như vậy, người mua không còn “quyền tự quyết” đối với bất động sản mà chính họ đang sở hữu.

Đưa ra lời khuyên với nhà đầu tư và người dân, bà Ngọc cho rằng, nếu thực sự có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, người mua cần kiểm tra số lượng và thông tin, giấy tờ người đồng sở hữu. Lịch sử chuyển nhượng của bất động sản này cũng nên được xem qua để biết thêm về tình trạng hiện tại của chủ sở hữu.

Người mua cần lưu ý thêm về diện tích thực tế so với trên giấy tờ, các loại thuế đã nộp và lộ trình quy hoạch của khu vực. Điều quan trọng nhất mà khách hàng cần xem xét là nhà đất mà họ muốn mua có thực sự phù hợp với mục đích sử dụng lâu dài của họ hay không, để tránh việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn.

“Ngoài ra, mọi thủ tục và giao dịch cũng nên được tiến hành công chứng, kiểm duyệt theo quy định của Nhà nước để giảm thiểu rủi ro về pháp lý cho các bên” – bà Ngọc lưu ý.

Điều 126 Luật Nhà ở 2014 quy định việc mua bán nhà thuộc sở hữu chung như sau:

“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Toà án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Nguyễn Vân

Theo Diễn đàn doanh nghiệp